Shophouse có được ở không? Những điều cần biết trước khi đầu tư

1. Shophouse có được ở không?

Câu trả lời là có thể được ở, nhưng không phải tất cả shophouse đều được sử dụng làm nơi ở.

Trên thị trường hiện nay, “shophouse” thường được sử dụng để chỉ những sản phẩm bất động sản có thiết kế kết hợp giữa thương mại và sinh hoạt. Tuy nhiên, tên gọi thương mại này không phải là căn cứ duy nhất để xác định quyền sử dụng của bất động sản.

Nếu shophouse được xây dựng trên đất ở và công trình được xác định là nhà ở hoặc nhà ở sử dụng hỗn hợp thì có thể sử dụng để ở theo hồ sơ pháp lý của sản phẩm.

Ngược lại, nếu shophouse được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ và công trình được phê duyệt với chức năng thương mại, dịch vụ thì không nên mặc định có thể sử dụng làm nhà ở.

Theo quy định về nhà ở, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt.

Do đó, khi tìm hiểu shophouse có được ở không, điều quan trọng nhất là phải xác định sản phẩm cụ thể thuộc loại nào.

2. Vì sao có shophouse được ở nhưng có shophouse không được ở?

Sự khác biệt chủ yếu đến từ mục đích sử dụng đất và chức năng của công trình.

Một căn shophouse có thể được thiết kế rất giống một căn nhà ở: có phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh và nhiều tầng. Tuy nhiên, thiết kế kiến trúc không phải yếu tố duy nhất quyết định công trình có được sử dụng để ở hay không.

Có thể gặp hai trường hợp phổ biến:

Shophouse trên đất ở

• Đây thường là những căn nhà phố thương mại thấp tầng trong các khu đô thị. Công trình có thể được thiết kế để vừa kinh doanh ở tầng dưới, vừa sinh hoạt ở các tầng trên.
• Nếu hồ sơ pháp lý xác định đây là nhà ở hoặc nhà ở sử dụng hỗn hợp, người mua có cơ sở sử dụng bất động sản cho mục đích ở theo quy định.

Shophouse trên đất thương mại, dịch vụ

• Một số dự án phát triển shophouse trên quỹ đất thương mại, dịch vụ. Công trình được quy hoạch chủ yếu cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ.
• Trong trường hợp này, việc căn shophouse có khu vực giống phòng ngủ hoặc có thể bố trí nội thất như nhà ở không đồng nghĩa với việc được pháp luật công nhận là nơi ở.

Vì vậy, chỉ nhìn vào thiết kế là chưa đủ để trả lời câu hỏi shophouse có được ở không.

3. Điều kiện pháp lý để shophouse được sử dụng để ở

Nếu mục đích của người mua là vừa kinh doanh vừa sinh sống, đây là phần cần đặc biệt quan tâm.

3.1. Đất phải có mục đích sử dụng phù hợp

• Trước tiên cần xác định thửa đất xây dựng shophouse là đất ở hay đất thương mại, dịch vụ.
• Đây là một trong những thông tin quan trọng nhất khi kiểm tra pháp lý.
• Nếu sản phẩm được xây dựng trên đất ở và công trình được phê duyệt phù hợp với mục đích ở thì khả năng sử dụng làm nhà ở sẽ khác với sản phẩm được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.

Không nên chỉ nghe tư vấn rằng “shophouse này ở được” mà cần yêu cầu cung cấp tài liệu chứng minh.

3.2. Công trình phải có công năng phù hợp

Bên cạnh mục đích sử dụng đất, cần kiểm tra công trình được phê duyệt với chức năng gì.

Một căn shophouse có thể được thiết kế theo mô hình:

Tầng 1: kinh doanh – Các tầng trên: sinh hoạt

Nhưng điều này chỉ có ý nghĩa pháp lý khi công năng của công trình được xác định phù hợp.

Đối với sản phẩm nhà ở sử dụng hỗn hợp, việc kết hợp không gian ở và kinh doanh có thể được xem xét theo hồ sơ pháp lý của dự án và quy định liên quan.

3.3. Kiểm tra Giấy chứng nhận

Nếu sản phẩm đã được cấp Giấy chứng nhận, người mua nên kiểm tra kỹ thông tin thể hiện trên giấy chứng nhận.

Đặc biệt cần chú ý:

• Mục đích sử dụng đất;
• Thời hạn sử dụng đất;
• Diện tích đất;
• Loại tài sản gắn liền với đất;
• Quyền sở hữu công trình;
• Các thông tin khác liên quan đến hạn chế quyền sử dụng nếu có.

Đây là cơ sở quan trọng để người mua đánh giá bản chất pháp lý của shophouse.

4. Shophouse khối đế có được ở không?

Shophouse khối đế là trường hợp người mua cần đặc biệt lưu ý.

Đây thường là các căn nằm ở tầng thấp của chung cư hoặc tổ hợp công trình hỗn hợp. Không gian được thiết kế để phục vụ cửa hàng, showroom, nhà hàng, văn phòng và các hoạt động thương mại, dịch vụ.

Một số căn có diện tích lớn, có nhiều phòng và thậm chí được thiết kế khá giống căn hộ. Tuy nhiên, người mua không nên căn cứ vào thiết kế để kết luận rằng có thể sử dụng làm nhà ở.

Nếu hồ sơ pháp lý xác định diện tích đó thuộc chức năng thương mại, dịch vụ, thì mục đích sử dụng cần tuân thủ theo công năng được phê duyệt.

Đây là lý do câu hỏi “shophouse có được ở không?” cần được trả lời dựa trên từng sản phẩm cụ thể chứ không thể áp dụng chung cho toàn bộ thị trường.

5. Shophouse có được ở lâu dài không?

Có thể có, nhưng không phải shophouse nào cũng có thời hạn sử dụng lâu dài.

Thời hạn sử dụng phụ thuộc vào loại đất và hồ sơ pháp lý của dự án.

Đối với shophouse được xác định là nhà ở trên đất ở, vấn đề thời hạn sử dụng đất sẽ khác với sản phẩm được phát triển trên đất thương mại, dịch vụ.

Vì vậy, khi mua shophouse, người mua không nên chỉ hỏi:

“Shophouse có sổ không?”

Mà nên hỏi đầy đủ:

“Sổ ghi mục đích sử dụng đất là gì, thời hạn sử dụng đến khi nào và tài sản trên đất được ghi nhận như thế nào?”

Đây mới là những thông tin có giá trị để đánh giá quyền sử dụng thực tế của bất động sản.

6. Shophouse có được đăng ký cư trú không?

Đây là vấn đề thường bị bỏ qua khi tìm hiểu shophouse có được ở không.

Việc một người có thể sinh hoạt thực tế trong một căn shophouse không đồng nghĩa với việc căn shophouse đó đương nhiên được xác định là nhà ở hợp pháp để thực hiện mọi thủ tục liên quan đến cư trú.

Nếu sản phẩm được pháp lý xác định là nhà ở thì việc đăng ký cư trú được xem xét theo quy định pháp luật về cư trú.

Ngược lại, nếu sản phẩm chỉ được xác định là công trình thương mại, dịch vụ thì không nên mặc định rằng có thể đăng ký cư trú như một căn nhà ở.

Nếu mục tiêu mua shophouse là vừa ở vừa kinh doanh, người mua nên làm rõ vấn đề này trước khi ký hợp đồng.

7. Trước khi đầu tư shophouse cần kiểm tra những gì?

Không nên quyết định mua shophouse chỉ dựa vào vị trí đẹp, thiết kế đẹp hoặc khả năng kinh doanh được quảng cáo. Một số yếu tố pháp lý và khai thác cần được kiểm tra trước.

7.1. Kiểm tra mục đích sử dụng đất

Đây là bước đầu tiên.

Cần xác định rõ:

• Đất ở hay đất thương mại, dịch vụ?
• Nếu là đất ở, cần tiếp tục kiểm tra công trình và hồ sơ dự án có phù hợp với mục đích ở hay không.

7.2. Kiểm tra công năng được phê duyệt

Hãy xác định shophouse được phê duyệt để:

• Ở;
• Kinh doanh;
• Ở kết hợp kinh doanh;
• Hay chỉ phục vụ thương mại, dịch vụ.
• Không nên đánh đồng “có thể bố trí nội thất để ở” với “được phép sử dụng làm nhà ở”.

7.3. Kiểm tra thời hạn sử dụng

Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư.

Một bất động sản có thời hạn sử dụng khác hoàn toàn với sản phẩm có quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Thông tin này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đầu tư, khả năng chuyển nhượng và phương án khai thác trong dài hạn.

7.4. Kiểm tra Giấy chứng nhận

Nếu đã có sổ, cần xem kỹ nội dung trên Giấy chứng nhận.

Nếu chưa có, cần tìm hiểu:

• Căn cứ pháp lý của việc cấp giấy;
• Loại đất;
• Loại tài sản;
• Tiến độ hoàn thiện pháp lý;
• Thời hạn dự kiến;
• Các nghĩa vụ tài chính liên quan.

7.5. Kiểm tra quy định quản lý của dự án

Ngay cả khi shophouse có thể ở, người mua vẫn cần tìm hiểu quy định của khu đô thị hoặc dự án về:

• Ngành nghề kinh doanh;
• Biển hiệu;
• Cải tạo mặt ngoài;
• Sử dụng khu vực chung;
• Thời gian hoạt động;
• Quy định về an ninh, trật tự;
• Phí quản lý và vận hành.

Điều này đặc biệt quan trọng với những người mua shophouse để khai thác kinh doanh.

8. Đầu tư shophouse để ở kết hợp kinh doanh có phù hợp không?

Nếu pháp lý cho phép sử dụng kết hợp, shophouse có thể mang lại lợi thế khi người mua muốn sử dụng một bất động sản cho nhiều mục đích.

Ví dụ:

• Tầng 1: cửa hàng, văn phòng, showroom hoặc cho thuê kinh doanh.
• Các tầng trên: không gian sinh hoạt gia đình.

Mô hình này giúp chủ sở hữu vừa có nơi ở vừa tận dụng lợi thế mặt tiền để tạo dòng tiền.

Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, mật độ cư dân, lưu lượng người qua lại, nhu cầu kinh doanh, khả năng cho thuê, giá mua và chi phí vận hành.

Một căn shophouse có giá cao nhưng vị trí kinh doanh không thuận lợi chưa chắc mang lại hiệu quả tốt. Ngược lại, sản phẩm có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và phù hợp với nhu cầu khai thác có thể có lợi thế hơn.

9. Những sai lầm cần tránh khi mua shophouse

Chỉ nghe môi giới nói “ở được”

• Đây là sai lầm phổ biến.
• Người mua nên yêu cầu kiểm tra giấy tờ thay vì chỉ dựa vào tư vấn bằng lời.

Nghĩ rằng shophouse nào cũng có sổ lâu dài

Thời hạn sử dụng phụ thuộc vào loại đất và hồ sơ pháp lý cụ thể.

Chỉ xem thiết kế mà bỏ qua pháp lý

Có phòng ngủ, bếp hoặc nhà vệ sinh không đồng nghĩa với việc công trình được pháp luật xác định là nhà ở.

Chỉ quan tâm khả năng kinh doanh

Nếu mua với mục tiêu vừa ở vừa kinh doanh, cần kiểm tra cả hai khía cạnh: quyền ở và quyền khai thác kinh doanh.

Kết luận: Shophouse có được ở không?

Vậy shophouse có được ở không? Câu trả lời là có thể, nhưng phải căn cứ vào pháp lý của từng sản phẩm.

Shophouse được xây dựng trên đất ở và có công năng nhà ở hoặc nhà ở sử dụng hỗn hợp có thể phù hợp với mục đích vừa ở vừa kinh doanh. Trong khi đó, shophouse thuộc công trình thương mại, dịch vụ, đặc biệt là một số shophouse khối đế, không nên mặc định được sử dụng làm nhà ở.

Trước khi đầu tư, người mua nên kiểm tra ít nhất mục đích sử dụng đất, công năng công trình, Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất và hồ sơ pháp lý của dự án.

Đặc biệt, nếu mua shophouse với số vốn lớn và xác định sử dụng lâu dài, việc kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng là bước không nên bỏ qua.

Shophouse có thể là sản phẩm vừa để ở vừa kinh doanh rất hấp dẫn, nhưng giá trị đầu tư không chỉ nằm ở vị trí và thiết kế mà còn nằm ở tính minh bạch, rõ ràng của pháp lý.